Пазарът на офисни площи беше най-сериозно засегнат от пандемията. Кризата с КОВИД затвори много офиси, Консултантската компания CBRE установи, че само 10% от служителите в Манхатън са се върнали на работното си място към 18 септември, което е показателно за сложността и неяснотата на пазара. Под 1/3 от служителите в София работят от офиса, показват данните от проучване на Cushman & Wakefield Forton сред собственици на бизнес сгради и наематели, проведено през първата половина на октомври. Допитването сред компании с общо над 42 хил. служители показва, че 84% от фирмите нямат яснота кога ще върнат за постоянно служителите си в офиса, а 15% планират да направят това до пролетта на 2021 г. При аналогично проучване през юни тази година преобладаващата част от запитаните обмисляха да върнат служителите си на работните им места през есента. Изместването на този срок е свързано с разрастването на коронавирусната епидемия и свързаните с нея неясноти за бизнеса. Близо 60% от офис сградите в анкетата на Cushman & Wakefield Forton са посочили, че нямат освободени площи. В същото време обаче 48% от наемателите планират да намалят заеманите от тях офиси, а 44% - да запазят сегашния им размер.
В световен мащаб много компании удължиха работата от вкъщи до юли 2021 г, сред тях Microsoft, Target, Uber, Slack и Ford Motor Company. От друга страна има и компании, които изглежда продължават да залагат, че физическият офис ще преживее пандемията. В Ню Йорк, например, технологичните гиганти Amazon, Apple и Facebook са наели 148 хил. кв. м офис площи тази година.
Ето някои тенденции, които искам да очертая за пазара на офис площи, които малко или много се изразяват в последните месеци.
- Работата от вкъщи е тук, за да остане - ако през миналата година работата от вкъщи е формирала около 5 - 5,5% от общата, то тази година процентът е двоен 10 - 11% с тенденция той да става все по-голям докато достигне около 20%, на което ниво да остане стабилен.
- Все по гъвкави наемодатели - и ако до преди кризата цените на офисните площи бяха относително постоянна величина, много наемодатели в момента, а според мен и в близкото бъдеще ще предприемат стъпаловидна схема на образуване на цените на офисните пространства, с малко по-атрактивни моментни нива и леко нарастване в средносрочен аспект. Много от тях ще заемат и позицията на краткосрочно отдаване под наем и ще виждаме все по-често договори за 1 или максимум 2 години, които да облекчат и наемателите при по-лошо стечение на икономическата обстановка. За да могат да привлекат и качествени наематели, наемодателите може да се наложи и да инвестират в подобряване на офис средата и да разширят предлаганите услуги от просто наем на застроена площ, като добавят и традиционен вътре офис мениджмънт, който да е в помощ на самите наематели.
- Отдръпване на инвеститори - много инвеститори ще се отдръпнат от покупката на офисни площи с цел реализиране на доходност от наеми, поради голямата несигурност в реализацията на помещенията, за което говорят и данните на консултантската компания CBRE, че 49,2 млрд. евро са били инвестирани в бизнес имоти в Европа през третото тримесечие на тази година, което е спад с 36% спрямо същия период на 2019 г.
- Съвместни офисни пространства - Co-working и Flex-office тенденцията ясно беше стартирала още преди КОВИД кризата, но с нейното течение и задълбочаване все повече фирми ще предпочетат да делят офис с други свои партньори или да се възползват от специализирани Co-working пространства, като подобен род услуга се предлага във все повече офисни сгради, а вече дори и в някои хотели и комплекси от затворен тип. В България все още има недостиг на Co-working офиси, като това представлява ниша, на която все повече инвеститори ще обръщат внимание.
- Офис, като място за срещи - офисът ще продължи да съществува, просто той ще се наложи да еволюира от физическо място за работа в activity based office или място за извършване на различни видове дейности, традиционното "отивам на работа" е в миналото, тенденцията work from everywhere е все по-актуална, офисите ще предлагат много повече условия, като специализирани зали за провеждане на срещи с колеги, екипа и клиенти, места за рекреация, споделени зони за работа и много други. Статистиката сочи, че през 2010 години, ако се е падало средно по един човек на бюро, в момента се падат средно по 1,7 души на бюро, което е ясна индикация за еволюцията на офис пространствата.
- Ще се търсят все по-големи пространства - изискванията за минимално отстояние между служителите ще накара доста фирми да предпочетат да наемат по-големи офиси, за да могат да ги спазят. Дори в момента има няколко софтуера, които спомагат за определянето на точното вътрешно разпределение в офиса, за да може пространството да бъде оптимизирано и изискванията за отстояние спазени.
- Може да има прелокиране от големите офисни центрове - има голям шанс да видим движение на фирми от София към провинцията - Пловдив, като най-близка дестинация, Стара Загора, Бургас и други, в опит да намалят разходите си. Цените на офисите в тези градове са с около 30 до 50% по-ниски в сравнение със столицата, както можем и да видим обратно движение и на кадри към провинцията.
- Ще се появят нови Еко устойчиви сгради, а старите ще се наложи да се превърнат в такива, за да могат да се справят както с настоящата ситуация, така и да бъдат готови за бъдещи нови такива.
Като цяло човекът е социален индивид, той има нужда от социална среда и живи хора, с които да общува, за да се развива и да проявява гения си, рано или късно той ще се върне в офиса, работата от вкъщи изглежда привлекателна за момента, но е доказано, че продължителния престой понижава продуктивността на служителите. Офисът е домът на фирмена култура и брандингът, това е среда, в която всеки се учи, показва резултати и те могат да бъдет видяни и възнаградени, нещо което няма как да се случи при изцяло работа от вкъщи. Най-вероятно ще достигнем да някакъв хибриден модел на работа - определен процент хоум офис, останалото време - работа в офиса, който в зависимост от естеството на работа ще бъде различен при различните компании. В момента даже се разработват и софтуери, които да определят честотата и начина на посещение на служителите в офисите, за да могат да бъдат спазени противоепидемичните мерки и да бъде максимално оползотворено офисното пространство.
За градовете и държавите, които бързо се справят с КОВИД вируса това е голям шанс да се възползват от създалата се ситуация и да привлекат качествени инвеститори и кадри, които да напълнят новите офисни сгради, като по този начин реализират добра доходност и развият инфраструктурата и живота на жителите си. А наемателите, които по-бързо вземат решения относно бизнес модела си за работа и определят точно нужните им офиси ще могат да сключат добри сделки, които да им помогнат за бъдещо развитие.
Завършвам с едно оптимистично изказване на Деймиън Харингтън, ръководител на изследванията за ЕМЕА в Colliers. - „Пазарът ще се възстанови, вероятно по-бързо от очакваното, през второто полугодие на 2021 г., макар че свободните площи ще нараснат, причината за това ще е основно излизането на пазара на не толкова привлекателни площи, а търсенето и наличието на първокласни площи ще се затяга, създавайки по-високи наеми за първокласни площи в дългосрочен план“.
