Доста имоти в последно време се настоиха и се накупиха с инвестиционна цел, хората събрали пари се опитват да си докарат един добър страничен, често наричан "пасивен" доход, някои от тях се опитват да го спестят за времето, когато остареят и няма да имат толкова сили и желание за работа, а и не биха разчитали на едната пенсия, да не говорим, че това е част от Българската мечта - аз там един имот ще имам да го давам под наем, нищо няма да работя и цял ден по кафенетата ще стоя, но за жалост има някои много погрешни схващания относно инвестициите в недвижими имоти, които аз съм нарекал митове и тук ще ви опиша 5 от тях.
Мит № 1 - Апартаментите са най-доходната инвестиция. Апартаментите са най-бързо ликвидната форма на инвестиция в недвижим имот, когато тръгнете да си купувате или продавате апартамента най-бързо ще се сдобиете или освободите от него, но това не означава, че е най-доходната инвестиция. Една проста сметка ако направим един средностатистически двустаен апартамент, хубав, на хубаво място струва от порядъка на 50 000 евро, за довършване и обзавеждане ни трябват още 10 000 евро - 60 000 евро, 2 000 евро са ни такси по сделката, станаха 62 000 евро, можем да му вземем около 300 евро месечен наем, от тях трябва да платим 10% данък - останаха 270 евро, това означава, че ние ще си възвърнем инвестицията за окол 20 години. Това не е добра инвестиция, това е възвръщаемост около 5%. Да не говорим, че апартаментите са с най-голям оборот на ползватели - един наемател на апартамент седи средно между 1 и 3 години, тоест вие за 20 години ще имате примерно поне 7 наемателя, това означава, че 7 пъти между наемателите имате разходи за ремонти и поправки, ще имате празни месеци докато си намерите нови наематели, та изведнъж доходността става примерно 4%. Всъщност апартаментите са недвижимите имоти с най-ниска доходност. С най-висока доходност са някои други - търговски или складови.
Мит № 2 - Това е напълно пасивен доход - аз нямам какво толкова да правя. Не е така. Винаги, когато давате имот под наем ще се налага поне 1 път месечно, а може и два пъти да ходите до имота - да си вземете наема, да проверите имота дали всичко му е наред, да няма вътре почупени неща, наемателят да не е съсипал всичко и да се налага да се гони. Няма как да не се занимавате. Повечето наематели, особено чужденците искат всевъзможни неща - допълнително обзавеждане, малки поправки и ремонти и др. Не можете да разчитате, че някой ще седи в апартамента 15 години и никога няма нищо да иска от вас. Иска си занимавка, иска си активност и то от ваша страна, това е ваш актив, не можете да го оставите на благоразположението на непознат.
Мит № 3 - Аз ще взема 100% от стойността кредит от банката, наема ще плаща вноската. Това е най-голямата глупост, която един човек може да направи. Самоучастието трябва да е 30 - 40%. Я си представете удари една криза и вие трябва да плащате 7-800 лева ипотека на втори апартамент, който седи празен и няма наематели за него. Тя тази ипотека е за 20 - 30 години, вие не може да сте сигурни, че за такъв период няма да има нито една криза и апартамента ще е нон стоп нает. Особено както е в Пловдив и има голяма конкуренция при наемите на апартаменти - цените ще тръгнат надолу и в един момент може нема да не покрива ипотеката. Така че самоучастие трябва да имате.
Мит № 4 - Ще купим имот, който на мен ми харесва и ще го обзаведем по начин, по който на мен ми харесва. Няма да живеете вие вътре - вие го купувате да го ползва някой друг, трябва така да е направен и да е на такова място, на което на ползвателя да му е удобно, не на вас. Важно е мнението на наемателя. Това, че вие харесвате оранжави завеси, не означава, че ще си намерите някой, който също да харесва оранжави завеси. Трябва да купувате имоти, които се търсят, които няма да ви стоят празни, които като го види един кандидат наемател да може да си каже - да, аз тук мога да прекарам едни 5 години. Много хора правят грешката - аз това не бих го направил, аз другото не бих го направил. Да де, ама пазарът това иска. "Аз ще купя един апартамент с три спални, много пари ще направя, наемите там съм 7 -800 евро." Да де, ама това са под 2% от клиентите на пазара с такъв бюджет, шанса да седи дълго време празен е доста голям. Трябва да се купуват имоти, които вървят и да ги правим така както клиентите ги искат и очакват, не както на нас ни харесва, за да са даваеми и да носят доход.
Мит № 5 - Ще купя нещо просто, защото е евтино. На всички ни се е случвало, виждаме един имот, много под пазарна цена, оле, това е моят имот. И после две години ... никой. Нула. Плащаш данъци, плащаш амортизации, ако си взел кредит пък - ад. Няма такова нещо, купува се имот, който има смисъл, който знаете, че ще можете да го дадете под наем, а не купувате имот, който струвал примерно не 800 евро на квм, както са повечето популярни за инвестиции в Пловдив, ами струва 350 евро на квм. Еми той, за да струва 350 евро на квм сигурно му има нещо. Имот не се купува, просто защото е евтин, трябва да има смисъл покупката. Това е финансова операция - даваш едни пари и очакваш едни други пари срещу тях, например 10% на година. Какво като струва 1100 евро на квм, какво значение има, той ни носи 100 евро на квм на година, 10% - супер, банката ми дава 0, плащам си 10% данъка, взимам 9% и си гледам кефа. Какво като е скъп, той ми носи нужната възвръщаемост. Така трябва да се мисли. А не - а, тука евтинко, далаверка, ще го вземем, ще го превъртим и сме топ. Да и после няма продаване.
Така че следете си процентите, внимайвайте какво купувате, с кой го купувате, за да не се окаже, че не можете да си върнете дадените пари след това.
