Обръщали ли сте внимание колко много прозорци в новопостроените сгради остават напълно тъмни вечер? В същото време цените на имотите продължават да растат, а общините се задъхват в опитите си да осигурят адекватна инфраструктура за новите квартали.
Данъчни оценки на имотите в България не са актуализирани от почти две десетилетия. Този факт създаде огромен парадокс на фона на растящите пазарни цени на жилищата. Повишаването им е стъпка, която е не просто очаквана, но и силно закъсняла. Именно заради тази изостаналост общините години наред остават хронично недофинансирани и нямат ресурс да изградят съпътстващата инфраструктура, като улици, осветление, канализация, детски градини и зелени площи.
Ефектът върху семейния бюджет от актуализацията няма да бъде драматичен. В момента местните налози у нас са символични. За стандартен двустаен апартамент в София или Пловдив се плащат общо около 80-130 евро на година. Дори при двойно увеличение, сумата ще достигне 160-260 евро, което означава разлика от едва 10-15 евро на месец. За сравнение – в средно голям италиански град като Бергамо, годишният общински данък за подобен имот може да варира между 800 и 1400 евро. България категорично остава страната с едни от най-ниските разходи за притежание на имот в Европа.
Големият плюс от тази промяна ще бъде изсветляването на пазара. Порочната практика апартаменти да се продават по документи на силно занижени цени (по данъчна оценка), а разликата да се дава „на ръка“, драстично ще намалее. Да, сделките неизбежно ще поскъпнат заради по-високите нотариални такси и местни данъци. Това обаче ще осигури необходимия капиталов ресурс за градовете. Критичният въпрос тук е свързан с ефективността и прозрачността на разходването на тези средства – общините трябва ясно да покажат, че тези повишени приходи отиват директно за подобряване на кварталната среда.
Тук стигаме до може би най-големия абсурд на родния пазар – т.нар. „тъмни прозорци“. Българинът традиционно купува имоти като алтернатива на банковия депозит – просто за да съхрани парите си от инфлацията. Тъй като данъчната тежест за притежание досега беше нищожна, собствениците нямаха финансов стимул да се занимават с наематели или да продават. Резултатът е, че огромен процент от жилищния фонд в големите градове стои заключен и неизползваем.
Абсолютно редно е тези необитаеми жилища да бъдат обложени с по-високи данъци. В редица европейски и световни столици отдавна съществува т.нар. данък „празен имот“ (vacancy tax).
За да се справят с жилищната криза, страни като Нидерландия вече въвеждат подобни мерки. Там общини като Алмере започват да глобяват собствениците, чиито имоти стоят празни без основателна причина над 12 месеца. Санкциите започват от 2 000 евро на година и се предвижда да скочат до шокиращите 16 000 евро годишно към 2028 г..
Логиката зад подобен данък е проста – жилищата са създадени, за да удовлетворяват социална нужда, да бъдат дом. Когато държиш един ресурс замразен в град с жилищен дефицит, ти пречиш на икономиката и плащаш "лукс данък" за това удоволствие.
Повишаването на данъчните оценки би могло да се комбинира с такъв механизъм: ако имотът ти е основно жилище или го отдаваш легално под наем – плащаш нормален данък; ако обаче го държиш празен с години – данъкът скача многократно.
Ако празните жилища излязат на светло (чрез продажба или дългосрочен наем), ще наблюдаваме цялостен оздравителен ефект:
В заключение, времето на свръхевтиното притежание на имот у нас бавно, но сигурно отминава. Предстои трансформация, при която размерът на налозите вероятно ще бъде директно обвързан и с енергийната ефективност на сградите. И макар никой да не обича новите данъци, тези промени имат потенциала да сложат ред на пазара и да превърнат градовете ни в по-добри места за живеене.
